Sinds 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting een vrijstelling voor starters op de woningmarkt. Deze startersvrijstelling is gebonden aan een aantal voorwaarden. De woning moet als hoofdverblijf gaan dienen voor de koper(s) en mag niet duurder zijn dan de woningwaardegrens van € 400.000. Aan de woningwaardegrens is een antimisbruikbepaling gekoppeld. Deze bepaling komt erop neer dat wanneer binnen een jaar na de verkrijging van een woning waarbij de startersvrijstelling is toegepast een of meer verkrijgingen volgen die betrekking hebben op dezelfde woning of een aanhorigheid bij de woning, de startersvrijstelling wordt teruggenomen als de totale waarde hoger is dan de woningwaardegrens. De antimisbruikbepaling wordt niet toegepast als de eerste verkrijging voor 1 april 2021 heeft plaatsgehad. Op die datum is de woningwaardegrens ingevoerd. De huidige formulering van de antimisbruikbepaling is onduidelijk en wordt daarom in het Belastingplan 2022 aangepast. De antimisbruikbepaling is niet langer van toepassing op verkrijgingen door rechtsopvolgers krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht van de persoon die de startersvrijstelling heeft toegepast.

Onvoorziene omstandigheden vóór verkrijging

Om het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling te mogen toepassen moet worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium. Dit criterium houdt in dat de verkrijger de woning na de verkrijging als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit duidelijk en zonder voorbehoud schriftelijk vastlegt. Bij de beoordeling of is voldaan aan het hoofdverblijfcriterium wordt rekening gehouden met onvoorziene omstandigheden zoals overlijden of scheiding na de verkrijging. In die gevallen wordt niet achteraf alsnog het algemene tarief van 8% overdrachtsbelasting geheven. In de huidige tekst is niet geregeld dat rekening kan worden gehouden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen na de koop maar voor de levering van de woning. Dat wordt nu aangepast, waardoor ook in deze gevallen de startersvrijstelling of het verlaagde tarief van 2% kan worden toegepast, mits de oorspronkelijke verkrijger voordat de onvoorziene omstandigheid zich voordeed de bedoeling had om de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken.